Після відкриття ринку землі гектар на Полтавщині може коштувати від 2,5 тисячі доларів, – начальник управління Держгеокадастру

1. >
2. Суспільство >
3. Після відкриття ринку землі гектар на Полтавщині може коштувати від 2,5 тисячі доларів, – начальник управління Держгеокадастру

Фото – golapravda.blog

Зараз точиться чимало дискусій щодо зняття мораторію на продаж землі. Законопроєкт №2178-10 став каменем спотикання для багатьох українців. Що не влаштовує громадян у цьому документі, кому вигідне відкриття ринку землі та як зміняться вартість і оренда земельних угідь, з’ясовувало «Коло».

Президент Володимир Зеленський розпорядився, щоб Уряд підготував, а Парламент ухвалив до 1 грудня цього року законопроєкт про ринок земель сільськогосподарського призначення й скасував мораторій на продаж землі.

13 листопада Верховна Рада голосувала за відкриття земельного ринку.

Засідання відбувалося з блокуванням трибуни, криками «Ганьба!» і суперечками.

Документ у першому читанні все-таки підтримали 240 нардепів. Проти – 52, утрималися – 57, а ще 16 народних обранців узагалі не голосували.

Довідка «Кола»
Україна має 60,3 мільйона гектарів землі. Це 6% від усієї території Європи. Площа сільськогосподарських угідь – 42,7 мільйона гектарів. Площа українських чорноземів – 17,4 млн га, що становить 8% від усіх світових запасів.

Що ж не влаштовує деяких парламентаріїв і громадян у цьому законопроєкті?

«Китайці все розкуплять»

Одне з застережень – те, що українська земля стане власністю закордонних компаній.

Директор Науково-дослідного центру енергетичного, ядерного та природоресурсного права, старший науковий cпівробітник відділу проблем аграрного, земельного, екологічного та космічного права Інституту держави і права імені В. М. Корецького НАН України В’ячеслав Олещенко зазначає, що важливо не допустити продажу українських угідь іноземцям.

– Сьогодні не можна відкривати ринок землі, щоб громадяни інших країн здобували право власності на наші території. Треба, щоб у законодавстві не було жодної шпаринки для іноземців, щоб одержати право власності на сільськогосподарські землі. Я маю на увазі юридичних осіб, які, наприклад, зареєстровані в Україні, але 95% власності в іноземців. То це український власник? – каже В’ячеслав Іванович.

Трохи інакшої думки про це начальник Головного управління Держгеокадастру в Полтавській області Вадим Чувпило:

– Вісімнадцять років мораторію перевернули продаж землі з економічного в політичне русло. Проте ринок, однозначно, треба відкривати. І це треба було зробити ще вчора. Питання тільки, у якій формі це має бути.

Пан Чувпило вважає також нісенітницею те, що українські землі дістануться іноземцям:

– Масового скуповування землі не передбачається, тому що на ринку нашої держави працюють близько десяти потужних агрохолдингів, які вже є конкурентними гравцями.

За прогнозами очільника Головного управління Держгеокадастру Полтавщини, такі компанії самі за досить стислий термін покажуть ринкову ціну. Швидше за все, з’являться посередники, які скуповуватимуть землю, адже холдинги зацікавлені придбати сільськогосподарські угіддя масивами.

– Попит формуватиметься від 40-50 гектарів. І потім посередники чи якісь інші суб’єкти створюватимуть такі собі земельні банки, які згодом продаватимуть. На мій погляд, це так приблизно відбуватиметься, – каже Вадим Чувпило.

«Ідеш день – чия земля? Калитчина; їдеш два – чия земля? Калитчина…»

Страшний сон українця, що все відбуватиметься саме так, як у п’єсі Івана Карпенка-Карого. Один із аспектів, який насторожує і дрібних фермерів, і селян, – це можливість отримати 210 тисяч гектарів в одні руки. На їхню думку, цей пункт прописали на догоду агрохолдингам, із якими, звісно, невеликим компаніям буде складно конкурувати.

– Не може бути монополізму. Агрохолдинги між собою домовлятимуться, а наші селяни не потрібні будуть на землі, – говорить В’ячеслав Олещенко. – Пригадаймо, із чого починалися всі земельні реформи на початку 90-х років. Нам розказували, що суперправильно робити акценти на фермерському господарстві. Врешті ми рухалися до фермерства, а власниками землі стали величезні агрохолдинги. Не питання зняти мораторій. Якби запропонували відповідний проєкт закону, де всі ці речі врегулювали, то, звичайно, мораторій був би не потрібен.

Підстави хвилюватися, що багато землі опиниться у власності агрохолдингів, усе-таки є.

– Продавати розпочинати треба, селяни мають право розпоряджатися своєю землею, – говорить Віктор Шуляренко, агроном-менеджер акціонерного товариства, яке займається сільськогосподарським виробництвом у Лубенському районі. – У законопроєкті не подобається те, що велика кількість гектарів може відійти в одні руки – 210. Це дуже багато. До прикладу, у Польщі максимальна кількість землі – 500 гектарів на одного підприємця. Але, сподіваюся, до другого читання вони зменшать цю цифру, бо були наші фермери під Верховною Радою. І ще треба зазначити: важливо, щоб ці землі не дісталися іноземцям. 

Переважно дрібних підприємців, які ведуть сільськогосподарську діяльність і орендують землю, не влаштовують саме ці два пункти.

На думку, Віктора Андрійовича, для українського дрібного фермера потрібно створити відповідні умови: давати кредит на придбання землі під 1-2%, адже йому не під силу буде купувати землю й він не зможе конкурувати з агрохолдингом.

Великі компанії здебільшого не дуже переймаються збереженням родючості ґрунту, систематично виснажуючи його різними хімікатами та не дотримуючись сівозміни.

– Агрохолдинги знищують землю. Щоб знизити витрати на гектар, вони використовують найдешевші препарати з 80% домішок, які засолюють ґрунт й знищують повністю гумусний шар. Маленькі приватні господарства, які обробляють до 700 гектарів, і сівозміни дотримуються, і виділяють кошти на розвиток населених пунктів, бо це здебільшого їхні села. Агрохолдинги ж переважно зареєстровані в Києві, і податки йдуть невідомо куди, – розповідає Віктор Шуляренко. – Продукцію агрохолдингів у більшості експортують, продукти виробництва дрібних фермерів залишаються в Україні. Жоден холдинг овочів не вирощує. Вони сіють соняшник, кукурудзу та сою, – те, що можна продати за кордон.

«Запобіжник має бути в кожного в голові»

Тут варто зазначити, що новий закон нікого не змушує продавати земельні ділянки.

– Головний запобіжник має бути в кожного в голові, – переконаний Вадим Чувпило. – Тобто якщо людина має намір позбутися своєї земельної ділянки шляхом продажу, вона, не залежно від того, ухвалять закон чи ні, знайде спосіб її продати. Якщо громадянин хоче продати її дорожче, то, зрозуміло, не варто поспішати, а зважувати цінові пропозиції.

«Зробити сірий ринок землі білим»

Зараз ринок землі хочуть відкрити для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Але треба зазначити, що угіддя для особистого селянського господарства площею до двох гектарів за чинним законодавством можна продавати. Мораторій забороняв такі угоди як дарування, заставу, купівлю й продаж та інші цивільно-правові договори, які не стосуються переходу права чи передавання в оренду.

– Про це не говорять зараз, бо внесли зміни. Але до 1 січня 2019 року договір емфітевзису (право обробляти чужу земельну ділянку) можна було укласти на триста років. І це одна з тіньових схем можливого продажу землі для товарного сільськогосподарського призначення. І досвід показує, що громадяни готові позбутися свого земельного наділу в середньому від 1 до 1,5 тисячі доларів США за один гектар, – розповідає очільник Головного управління Держгеокадастру Полтавщини.

Якою буде вартість одного гектара української землі

Фахівці виокремлюють ринкову та нормативно-грошову вартість земельної ділянки.

Нормативно-грошова оцінка землі бере до уваги агрохімічні показники складу ґрунту, крутизну схилів, районування, розташування сільськогосподарського регіону.

– Це все впливає на нормативно-грошову оцінку земельної ділянки, і, зрозуміло, основний показник – якісні характеристики ґрунту, тобто вміст чорнозему, гумусу. Наприклад, на території Полтавщини зосереджені близько 70% особливо цінних ґрунтів. Це найвищий показник серед регіонів нашої держави.

Нормативно-грошову оцінку земельних угідь, відомості про які вже внесли до Державного земельного кадастру, можна здійснити автоматично в програмному комплексі. Тобто власник землі може замовити витяг, і за формулою програма порахує вартість ділянки.

– Що стосується ринкової ціни, то так само, як і вартість нерухомості, її визначає економічна оцінка. До якої входить не лише нормативно-грошова оцінка, а й інвестиційна привабливість, характеристики земельної ділянки. Тобто земля площею 2 гектари, розташована недалеко від міста, може бути менш цікавою, ніж ділянка, яка продається як цілісний комплекс площею 50 гектарів.

На ціну вплинуть можливість під’їзних шляхів, віддаленість від населеного пункту, інвестиційний клімат.

На сьогодні середній показник вартості землі на Полтавщині за нормативно-грошовою оцінкою становить від 1 до 1,5 тисячі доларів США за гектар. За прогнозами очікують вартість від 1 до 3 тисяч доларів.
– Але я думаю, що це дуже попередній прогноз. Після запровадження ринку землі вартість гектара зросте щонайменше в півтора раза. Тобто стартуватиме від 2,5 до 3,5 тисячі доларів, – каже Вадим Чувпило.

Чому в сусідів дорожче

Вартість землі в європейських країнах, де ділянки можна продавати, кардинально відрізняється. У Німеччині – 32,3 тисячі доларів за гектар, у Болгарії, – 4,6 тисячі доларів тощо.

Ціна українських земель відрізняється від європейських, по-перше, через площі, по-друге через економічний стан у країні.

– Якщо говорити за Польщу, яка схожа за територією, і теж має певний вплив пострадянського періоду на формування правової системи. Там вартість одного гектара коливається від 12 до 15 тисяч євро, залежно від місця розташування землі. Це говорить про що? Щоб ринкова ціна сформувалася остаточно, потрібен певний час. За моїми власними спостереженнями, потрібно 3-5 років для того, щоб сформувалася справедлива ринкова ціна, – говорить очільник Головного управління Держгеокадастру Полтавської області.

Із цього можна зробити висновок, що з продажем земельних ділянок поспішати все-таки не варто.

Вартість оренди землі з відкриттям ринку теж зросте

– На сьогодні держава передає землі сільськогосподарського призначення шляхом проведення аукціонів з середньою ставкою на Полтавщині 17%. На практиці власники приватних земельних паїв здають в оренду ділянки агровиробникам під 3-4%, – каже Вадим Чувпило. – У середньому в нашій області фермер сплачує власникам землі 4 тисячі гривень орендної плати за один гектар на рік. А держава здає в середньому за приблизно 6,5 тисячі гривень. Це вже майже втричі дорожче, ніж отримує власник паю. Аукціони показують реальну вартість, за яку фермер готовий взяти в оренду визначену земельну ділянку.

Тож орендна плата за землю з часом, однозначно, зростатиме. Укладаючи договір оренди паю на 50 з лишком років під 3%, селяни мають подумати, що вони втрачають, адже ціна щороку змінюватиметься.

Чому зняття мораторію на продаж землі вигідне державі

Зараз у Мережі можна знайти аргументи, що українська економіка без відкритого ринку землі нібито втрачає 1% ВВП на рік.

– На мій погляд, якщо дадуть продавати землю приватному сектору, це не стане визначним економічним чинником. Адже держава з цього отримає лише податок від продажу земельної ділянки, – каже Вадим Чувпило. – Друга складова – що з’явиться можливість продажу саме державних земель. Адже держава – власник. І держава або інший власник цих земель зможуть продати їх фермеру, тим самим збагативши державну скарбницю.

Швидше за все, коли говорять про вигоду для держави, мають на увазі припинення тіньових схем в обігу земель.

– Коли укладають договір про оренду землі, ніхто не платить податок у бюджет, а якщо це договір цивільно-правовий, як, наприклад, продати будинок, ви в нотаріуса сплатите податкове мито – близько 3% від вартості майна. Так само буде й із землею. Тобто справді це буде одним із чинників, який наповнюватиме бюджет. Але все залежить від того, як цей ринок функціонуватиме й чи захочуть громадяни продати землю, – резюмує начальник Головного управління Держгеокадастру в Полтавській області.

Автор: Наталка Сіробаб