Червоні лінії в будівництві Полтави

1. >
2. Суспільство >
3. Червоні лінії в будівництві Полтави

Кожне місто – це своєрідний музей просто неба. Музей наслідків дій його попередніх «правителів». Деякі «музеї» притягують весь світ, як Флоренція – творіння династії Медічі. Проте чи лишилась Флоренція такою привабливою, якби наступники династії забудували центр міста «висотками»?

У Полтави не було Медічі – наше місто не було центром однієї з найбагатших республік Середньовіччя. Проте Полтава була центром губернії в складі Російської імперії. Відтак ми маємо класичний круглий ансамбль і низку видатних архітектурних споруд поблизу нього, включно з будівлею Полтавського краєзнавчого музею – відомим прикладом українського модерну.

Як було і має бути

Зусиллям відомого архітектора Лева Вайнгорта Полтаві вдалось більшість цього зберегти під час радянської влади, на відміну від багатьох сусідніх міст. Полтава зустріла Незалежність доволі збалансованим містом з комфортним історичним центром та комплексною забудовою рівновіддалених мікрорайонів.

Фактично, саме комплексний підхід забезпечує цілісне сприйняття міста. Варто розуміти, що місто це не тетрис: будинки не зникають, якщо забудувати все поле. Саме тому кожне місто має генплан, що визначає цільове призначення тієї чи іншої ділянки землі, та що мають будувати на окремих ділянках.

Тобто генплан не визначає, хто будуватиме. Він визначає норми регламенту того, що можна зводити в кожній окремій зоні. Тут і тип забудови: промислова, житлова, рекреаційна (парки, тут нічого не можна будувати); так і вид забудови – гранична допустима висотність будинку, наприклад.

Вже потім на основі генплану місто може реалізовувати землю (призначену під будівництво) через аукціон під майбутню житлову, або офісну забудову, майбутньому забудовнику. Звичайно, за умови дотримання будівельних норм та регламенту.

Саме так це працювало в часи Анатолія Кукоби, адже ці норми виконували. Місто не мало проблем з забудовою рекреаційних зон, або висоток в історичній частині міста, що б порушували сприйняття історичного міста.

Як є

За останні 15 років наш «музей» втратив чимало своїх експонатів. Наприклад, фактично наново збудували вулицю Пилипа Орлика. Проте нові будинки не доповнюють історичний центр. Вони відволікають увагу від нього, створюючи практично висотний житловий квартал там, де його не мало бути.

До того ж від такого будівництва страждають люди, у прямому сенсі цього слова. На початку серпня через обвал будівельних риштовань травми отримало чотири будівельники. Звичайно, що міська влада мала б відреагувати та почати перевірку дотримання норм безпеки забудовником, проте така практика у нашому місті відсутня.

Тому не варто дивуватись, що ті самі люди, які позиціонують себе «господарниками», не звертають увагу і на зношеність ЖКГ-інфраструктури, коли видають дозволи на зведення нових будинків. Не секрет, що в історичній частині міста підземні комунікації збудовані навіть не у часи СРСР, а у часи імперської Росії.

Наразі ці колектори фактично не придатні для користування. Кожен новий будинок – це під’єднання до аварійної підземної системи комунікацій, яка не призначена для такої кількості будинків.

Аби оцінити масштаби зношеності підземних комунікацій, варто прогулятись по старому місту й побачити безліч проваль, коли земля прогинається разом з плиткою. Тому коли комунальники переривають новий асфальт, то варто розуміти, що йдеться не про плановий ремонт – там стався черговий прорив. Відтак не поспішайте звинувачувати робітників. Тут треба «дякувати» чиновниками, які надають дозволи, попри зношену інфраструктуру.

Відсутність контролю та обхід аукціонів

Інша проблема полягає в тому, що забудову ніхто не контролює. Так, саме в цей час далі будують житловий будинок поблизу Кадетського корпусу. Ще у 2017 році міськрада планувала видати дозвіл на зведення багатоповерхівки прямо у дворі історичного будинку.

Проте через розголос питання зняли, але ненадовго. Вже у 2018 році забудовник (ПВКФ «Мальва») почав нібито реконструкцію підсобних приміщень колишнього корпусу. Проте замість реконструкції місто отримало зведення багатоповерхового житлового будинку впритул до історичної пам’ятки.

Варто зауважити, що дозволу від міської ради на зведення будинку ніхто не давав, адже в документах це досі нежитлова будівля. Це шпарина, а точніше відсутність контролю, яку забудовник використав за мовчазної згоди міської влади.

Місто не вперше стикається з проблемою відсутності контролю за будівництвом. Інший приклад – будинок, зведений перед входом до парку «Перемога» (на Першотравневому проспекті 18-а), став вище, ніж передбачено нормами. Це виявила перевірка ДАБІ, яке згодом попри це, дало дозвіл на введення будинку в експлуатацію. Така непослідовність інспекторів навіть стала приводом до кримінального провадження.

Треба додати, що за даними ЗМІ, після здачі будинку в експлуатацію у 2018 році 600 «квадратів» нежитлових приміщень отримало у власність ТОВ «Верія ЛТД», яку пов’язують з ексміський головою Олександром Мамаєм.

https://zmist.pl.ua/news/oleksandr-mamai-i-peremoga-600-kvadrativ-u-novobudovi-poblizu-parku-pridbalo-dotichne-do-eks-miskogo-golovi-pidprijemstvo

До теми, на початку двохтисячних на Грушевського (у Києві) будували 15-поверхівку, яка незабаром стала 22-поверхівкою без дозволів та попри будівельні норми. Згодом журналісти виявили в ній квартири багатьох представників тодішньої влади, які ті отримували за свою «сліпоту».

Будівництво спочатку здійснювалось структурами близькими до Петра Порошенка (на той час депутата ВР), згодом в нього «бізнес» забрали, але коли Петро Олексійович став головою РНБО він намагався забрати у компанії-забудовника частину акцій.

Варто також зауважити, що збільшення висотності завдає не лише естетичної шкоди, а й економічної. Адже збільшення висотності – це і збільшення кошторисної вартості будівництва.

Коли ж надається дозвіл на будівництво, то до бюджету сплачується так звана пайова участь (відсоток від кошторисної вартості). Тобто фактично забудовник сплачує пайову участь за будинок висотою 20 метрів, а зводить 25 метрів – місто недоотримує кошти.

Не можна пройти повз один з найвартісніших випадків отримання дозволу на будівництва в центрі: зведення офісного приміщення на Конституції, 4. Офіс бізнес-структур, наближених до колишнього міського голови Андрія Матковського, будували як міську адміністративну будівлю.

У 2007 році (під час каденції Андрія Всеволодовича) місто вирішило побудувати адміністративне приміщення на місці комунального закладу «Коровай» (який вчасно згорів). Проте далі місто погодило нового інвестора будівництва, яким стало наближене до Матковського «Полтавасервісінвест».

Наразі адміністративного приміщення там немає – є офісне приміщення в центрі міста. Тут треба акцентувати, що якщо замовник будівництва місто чи держава – аукціон не потрібен. Таким чином ділянку «бізнесмени» отримали безкоштовно, адже формально будівництво замовляло місто.

Проблема не лише в центрі

Як вже було сказано, проблема у відсутності комплексності бачення, яким має бути місто. У Полтаві влада роками проводить аукціони під кожен будинок окремо. Тому чи з’явиться у вас будинок у дворі чи на території, де краще було зробити парк або громадський простір, залежить не від генплану (можна ж внести корективи), а від «хотєлок» депутатів.

Хаотична забудова Левади чи Садів – наслідок таких забаганок. Якщо забудовник побачить прохідне місце і не матиме бажання звертати увагу на комфорт сусідніх будинків, то споруда може з’явитися у вас під носом.

Проте іноді під вашим подвір’ям виростають не будинки, а недобудови. Майже все місто знає історію незавершеного будинку на Боровиковського, 11. У 2007 році почалось зведення будинку, який ним так і не став. За цей час, за словами одного з інвесторів, померло вже 12 вкладників, які так і не дочекались квартири.

Звичайно, що залишене будівництво – це не полтавське ноу-хау і влада не завжди може передбачити економічні потрясіння на національному рівні та платоспроможність забудовника. Проте завданням влади – вирішувати складні питання.

Надаючи дозволи на будівництво багатоповерхівок по всьому місту, влада за 13 років так і не змогла, чи не хотіла, домовитись з їх забудовниками щодо квартир для обманутих вкладників на Боровиковського, 11.

Приклад розв’язання проблем

За часи незалежності Полтава має лише єдиний випадок комплексної забудови – мікрорайон «Садовий». Проте заслуги місцевої влади в цьому мало, адже мікрорайон розташований на території Щербанівської ОТГ.

Комплексна забудова мікрорайону дозволила одразу побудувати нові підземні комунікації та звести з нуля перший за часи Незалежності дитсадок з басейном. Мікрорайон має продуману велоінфраструктуру, розвинений громадський простір й достатню кількість спортивних та дитячих майданчиків.

Все це є наслідком продуманості під час будівництва. Адже набагато легше планувати будівництво мікрорайону з нуля, чим «тулити» туди, де це було спочатку не передбачено.

«Садовий» – приклад іншого бачення розвитку житлового будівництва міста. Ширший погляд на зведення з урахуванням зонування, з плануванням благоустрою та інфраструктури без огляду на наявні застарілі норми проєктування старих мікрорайонів міста, а тим паче історичного центру.

Загалом будівництво кварталами, а не одинокими «свічками» – це і є європейська практика підходу до вирішення питання забудови міст. Проте останніми роками міській владі було не вигідно таке будівництво.

Адже таким чином не можна «продати» прохідну земельну ділянку в центрі міста. Тим паче продавати ділянки гуртом не хотілось, адже вроздріб дорожче і частіше.

Замість висновку

Нещодавно забудовник мікрорайону «Садовий» ТОВ «Будівельна компанія «Комбінат виробничих підприємств» виграла аукціон щодо ділянки під будівництво житлових будинків на Браїлках.

Забудовник погодився взяти на себе соціальну місію та передати в одному з будинків квартири для ошуканих вкладників вищезгаданого довгобуду на Боровиковського, 11. Історія 13-річного обману та сподівань незабаром має завершитись.

Це зайвий раз доводить, що якщо місто й бізнес співпрацюють за прозорими правилами, то результат йде на користь усім.